A hazai ingatlanpiacot alapvetően befolyásolja a magyar gazdaság növekedési ütemének mérséklődése, melynek hatása nem egyértelműen negatív, szerepe a megtakarítási lehetőségek között elsődleges és felértékelődő. Emellett a struktúrájában sokrétű ingatlanpiac konjunkturális változására, a kereslet összetételére erőteljesen hat a lakosság gyors vagyoni, jövedelmi differenciálódása. A vagyonos réteg bővülésével növekvő arányban jelentkeznek a luxusigények, főleg az építmények kivitelezésében, ellátottságában és a telkek zöldövezeti fekvésében. A lakáshitelek korábbi rendszere kifejezetten ösztönözte a napjainkban még exkluzívnak tekintett igények jelentkezését és azok kielégítését. A lakossági hitelek igénybevételét az is segítette, hogy középtávon ez jelenti a legkedvezőbb befektetési lehetőséget a középrétegek számára.

A két éve indított ECOSTAT IngatlanBarométer felvételek kezdetekor az ingatlanpiac fellendülőben volt, a kormányzat hitelezési és egyéb támogatási formái is elősegítették az ingatlanpiac felfutását, a tőzsdétől és egyéb invesztícióktól elfordulók az ingatlanpiaci befektetésekben láttak jó üzletet. A most következő időszakban a kamat-támogatási és hitelfelvételi rendszer változása, az ingatlanpiac viszonylagos telítettsége csökkenti, illetve átrendezi az ingatlanpiac fejlődését.

Az IngatlanBarométer értéke a befektetői csoportok véleményének összességét mutatja, amely 2003. második negyedévben megközelítette a két évvel ezelőtti szintet. Akkor a piaci szereplők az ingatlanpiac felfutását várták, most az egyéb befektetési lehetőségekhez viszonyított jóval kedvezőbb kilátások teszik még mindig vonzóvá az ingatlan beruházásokat.

Forrás: ECOSTAT

Az ECOSTAT IngatlanBarométer indexe 2003 második negyedévében 49,6 százalék, mintegy 3 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévi, illetve félévi értékeknél. A várakozások összességében és bizonyos befektetői csoportokban némileg megtorpantak, a piaci szereplőket jelenleg várakozó magatartás jellemzi.

A gazdasági szféra szereplői a következő fél évre egységesen enyhén csökkenő ütemű ingatlan-forgalmat valószínűsítenek. Az aggregált index mögött azonban jelentősek a különbségek, a piaci szereplők várakozásai széles sávban szóródnak, az ingatlanok jellegétől is függően. Az ECOSTAT IngatlanBarométer átlag feletti értéket mutat a lakossági várakozások körében. Az ingatlan-beruházó és forgalmazó vállalkozások ingatlanfejlesztési indexei a középmezőnyben vannak, a legalacsonyabb ingatlan-fejlesztési értékekkel a termelői szféra, a TOP-100 nagyvállalatok és a kis- és középvállalatok rendelkeznek.

A következő fél évben az ingatlanpiac minden szereplője a piac lanyhulását várja. A legkevésbé a lakosság pesszimista, részben a magasabb jövedelmi csoportok bővülő köre miatt, részben pedig azért, mert a lakásépítéshez és vásárláshoz felvehető hitel 2003 június második felében megváltozott mértéke és a hitel-kamatok nagysága a reális és jogos lakossági igények kielégítését továbbra is segíti. A lakossági várakozásokat tükröző konjunktúra-index 2003 első félévében érdemben nem változott, 68-69 százalék volt.

Az ingatlan-beruházók az értékesítési, bérbeadási idők növekedése ellenére csupán kisarányú csökkenést prognosztizálnak az ingatlanok építésében és értékesítésében. Az ingatlan-beruházók az üdülők, nyaralók, a művelődési és oktatási, valamint a bevásárlóközpontok építési piacán várnak nagyobb arányú ütemcsökkenést a következő hat hónapban. Ingatlan-fejlesztési indexük az év második negyedévében 51 százalék, mindössze 1,5 százalékkal alacsonyabb az év első negyedévében mért értéknél.

Az ingatlan-forgalmazó vállalkozások várakozásai nagyobb arányban, 4,5 százalékkal maradnak el az előző negyedévben mért értéktől (48,2%). Az ingatlanok iránti kereslet csökkenését prognosztizálják mind a lakossági, mind a nem lakossági vásárlóknál, ami részben a forgalmazói kör túlméretezettségének a következménye. A potenciális vásárlóként megjelenő csoportok közül még mindig a befektető cégek vásárlásaira alapoznak a forgalmazók, számításaik szerint azonban e csoport aktivitása is mérséklődik. A lakosságnál az elmúlt félévivel egyező keresletet, míg a költségvetési, önkormányzati szervek ingatlanvételi szándékánál további csökkenést prognosztizálnak.

Forrás: ECOSTAT

A kis- és középvállalatok ingatlan-fejlesztési indexe mindig is alacsony volt az átlagnál, az előző negyedévihez viszonyítva a mutató értéke 1,7 százalékkal csökkent. A kkv-k nem terveznek ingatlanvásárlást, s csökkenő mértékű ingatlanbérlést jeleznek. Nagyobb ingatlanszerzést vagy ingatlanbérlést e vállalkozói kör nagy hányada nem engedhetnek meg magának.

Hasonló helyzetben vannak a TOP-100 nagyvállalatok is, nagyobb mértékű ingatlan-beruházást és új ingatlanok bérlését nem tervezik. Így mindkét vállalatcsoportnál továbbra is jellemző az a gyakorlat, hogy saját tulajdonban működik.

Nyugat-Európában a 20-30 százalékos saját tulajdonú és a 70-80 százalékos bérelt ingatlan-arányt tekintik optimálisnak. Ez ma Magyarországon fordítottan igaz, a kis- és közép-, de a nagyvállalatok ingatlanjainak 60-80 százaléka van saját tulajdonban és csupán 20-40 százalékát bérlik. Ezt az állapotot egyrészt örökölték a magyar vállalatok, másrészt rá- kényszerültek arra, hogy sok esetben - főleg a kisebb vállalkozások - a család vagy ismerősök tulajdonában lévő ingatlanban folytassák gazdasági tevékenységüket. Ingatlan bérlését csak a legszükségesebb esetben teszik vagy tehetik meg. Természetesen törekednek a saját ingatlan-tulajdon hányad csökkentésére, de a nehéz gazdasági helyzetben a vállalkozások elsősorban a bérelt ingatlanokat adják fel, ezzel redukálva költségeiket

A gazdaság visszaesése az önkormányzatok gazdálkodását is nehezíti, ez ingatlan-fejlesztési indexükben markánsan megmutatkozik. A 2002. negyedik negyedévi 68,7 százalékos ingatlanfejlesztési mutatójuk 2003 első negyedévében 73,5 százalékra növekedett, 2003. második félévében viszont 8,3 százalékkal visszaesett. Az elmúlt két évben negyedévről negyedévre kis hullámzásokkal jelentős ingatlan-beruházást és felújítást tudtak végeztetni. A pénzeszközök jelentős csökkenése az év második felében csak minimális közműfejlesztő beruházásokat tesz lehetővé a költségvetési szervek számára. Így nemcsak az új ingatlanok építése, hanem a felújításra váró ingatlanok száma is tovább növekszik, romlik az oktatási, művelődési, közösségi épületek műszaki-technikai színvonala. Az úthálózat fejújítását és továbbépítését az év első negyedévében a települések több mint 70 százaléka, az év második felében már csak 59 százalékuk jelezte. Csökken a szennyvízhálózat kiépítésének és a szennyvíztelepek fejlesztésének üteme.

Az ingatlanpiac szereplői a fővárosban, a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban a kereslet bővülésére, Budapest agglomerációjában és az üdülőövezetekben stagnálásra, míg a községekben a kereslet csökkenésére számítanak. Budapesten a kis alapterületű lakások, a társasházak, szállodák, illetve a lakóházak, az ipari és logisztikai ingatlanok építésére alkalmas telkek iránt nő továbbra is a kereslet. Vidéken is a kisebb lakások és családi házak, illetve azok építésére alkalmas telkek, az ipari és logisztikai ingatlanok, valamint a szállodák építésére megfelelő telkek lesznek keresettek. Csökkenés várható Budapesten és vidéken az üzlethelyiségek, az irodák és az irodák építésére alkalmas telkek piacán.

2003 első negyedévében az ingatlanpiaci résztvevők 75 százaléka, jelenleg fele-kétharmada számít az új lakások árának növekedésére, véleményük szerint a használt lakások és egyéb ingatlanok árai az infláció mértékénél jobban nőnek - a keresett, jó fekvésű ingatlanoké akár 15-20 százalékkal is emelkedhet.

A bérleti díjak növekedésének feltétezett mértéke a következő hat hónapban 5-8 százalék, ami valamivel alacsonyabb az előző negyedévben előre jelzett 8-11 százaléknál. Legmagasabb bérleti díj-növekedést az "A" kategóriás irodák, az új építésű kereskedelmi és ipari építményeknél és az új lakóépületeknél várható. A bérleti díj legalacsonyabb növekedése a használt logisztikai ingatlanoknál és az ipari építményeknél valószínűsíthető.

Az építési tevékenységhez kapcsolódó költségek növekedését az ingatlanpiac szereplői eltérő mértékben ítélik meg. Legmagasabb árnövekedést (7-12%) az ingatlan-beruházók, az ingatlan-forgalmazók és a lakosság prognosztizáltak. Az önkormányzatok 6-10 és a kis- és középvállalatok 5-7 százalékos prognózisai az inflációt alig haladják meg, a TOP-100 nagyvállalati körbe tartozó cégek 2-4 százalékos áremelkedést várnak, amely a legalacsonyabb, még az infláció mértékét sem elérő árnövekedés.